Сколько стоит построить дом в Тюмени в 2026 году

Цифры ниже посчитаны по ценам проектов каталога dom-tyumen.ru на октябрь 2026 года. Ориентиры по фундаменту, сетям и документам взяты из открытых прайсов тюменских компаний и нормативных актов.

• Дом под ключ стоит в среднем 66 000 ₽ за м², у половины проектов от 55 500 до 74 200 ₽. Это без фундамента и без чистовой отделки.
• Одноэтажный дом 100 м² под ключ: каркасный около 6,5 млн ₽, из газобетона около 7,8 млн ₽, из кирпича около 9,5 млн ₽.
• Сверх цены каталога закладывайте 1-2,2 млн ₽ на геологию, фундамент, свет, газ, воду, септик, работы по отделке и документы. Материалы отделки и сантехника отдельно.
• Дешевле за метр большой дом простой формы в два этажа. Метр под ключ в двухэтажном доме на 13 % дешевле, чем в одноэтажном, а в доме 200 м² на 28 % дешевле, чем в доме 80 м².

Цену дома определяют восемь статей. Первые четыре видны в каталоге и калькуляторе, остальные считают по конкретному участку.

1. Материал стен. Кирпичный дом под ключ дороже каркасного на 45 % за метр.
2. Площадь. Чем больше дом, тем дешевле метр: крыша, окна, котельная и электрощит не растут вместе с площадью.
3. Этажность. Два этажа той же площади стоят на вдвое меньшем фундаменте и под вдвое меньшей крышей.
4. Комплектация. От коробки до варианта под ключ цена газобетонного дома растёт ровно в 2 раза.
5. Фундамент. Зависит от грунта и веса дома. На тюменских суглинках это обычно сваи или утеплённая плита.
6. Сети. Электричество, газ, вода и канализация.
7. Отделка. Чистовые полы и стены, сантехника, межкомнатные двери.
8. Документы. Геология участка, технический план, пошлина за регистрацию.

Слово «под ключ» каждый строитель понимает по-своему. В каталоге это тёплый контур плюс электрика, водопровод, канализация, отопление, вентиляция и подготовка стен и полов к чистовой отделке. Полный состав по пунктам на странице что входит в дом под ключ. Сравнивая сметы разных компаний, сверяйте именно этот список, а не итоговую цифру.

Медиана цены за квадратный метр по проектам каталога, тыс. ₽, без фундамента. «Нет» означает, что в этой комплектации материал в каталоге не продаётся.

Каркасные дома в каталоге продаются от тёплого контура: каркас без утеплителя и обшивки не оставляют. Брус, бревно и СИП-панели, наоборот, идут коробкой или в закрытом контуре. Деревянный дом даёт усадку, и отделку начинают после неё. Поэтому честно сравнивать материалы можно только в одной комплектации: в тёплом контуре каркас стоит 42 000 ₽ за м², газобетон 52 000 ₽.

Блоки между собой различаются меньше, чем кажется: газосиликат и пеноблоки дешевле газобетона на 1 000-3 000 ₽ за м². Заметно дороже только керамика и кирпич. Плюсы и минусы двух самых частых вариантов разобраны в статье каркасный дом или газобетон.

Оценка одноэтажного дома по формуле калькулятора сайта: средняя цена за м² в материале с поправкой на площадь и этажность. Газобетон, каркас и кирпич посчитаны под ключ, брус и СИП в закрытом контуре: в более полной комплектации их в каталоге нет. Цены в млн ₽, без фундамента, точность оценки ±12 %.

Дом 200 м² дороже дома 80 м² не в 2,5 раза, а в 1,8 раза. Метр в газобетонном доме 80 м² обходится в 82 600 ₽, в доме 200 м² в 59 600 ₽. Кровля, окна, входная группа, котельная и щит почти не уменьшаются вместе с площадью. Поэтому цену дома 60 квадратов нельзя получить, поделив цену дома 120 м² пополам: маленький дом выходит дороже за метр.

Свою площадь, материал и этажность можно подставить в калькулятор стоимости дома. Он покажет цену по этапам и платёж по ипотеке.

На одинаковой площади двухэтажный дом дешевле одноэтажного: под ним вдвое меньше фундамента и крыши. По медианам каталога это видно и в коробке, и под ключ.

На доме 150 м² разница между одним и двумя этажами около 1,75 млн ₽ в газобетоне и 1,46 млн ₽ в каркасе, и это ещё без фундамента. На пучинистых грунтах, где основание дорогое, выигрыш больше: плита под двухэтажным домом вдвое меньше по площади. У второго этажа своя цена в удобстве: лестница забирает часть площади, а пожилым родственникам нужна спальня внизу. Готовые варианты собраны в подборке двухэтажные дома.

Строить можно сразу под ключ или по этапам. Вот как растёт цена одноэтажного газобетонного дома 120 м² от комплектации к комплектации.

Коробка стоит половину цены дома под ключ. Вторая половина уходит на окна, утепление, фасад и инженерию. Отсюда простое правило: строить по этапам имеет смысл, если следующий этап уже профинансирован. Коробка без окон, оставленная на зиму, мокнет и промерзает, а закрытый контур можно законсервировать до весны.

Цены каталога и калькулятора даны без работ, которые зависят от участка. Ниже ориентиры по открытым прайсам тюменских компаний и нормам на осень 2026 года. Это ориентир, а не смета: точную цену называют после выезда на участок.

Фундамент: главная неизвестная

Под Тюменью много суглинков и глин, грунтовые воды местами стоят высоко. Такие грунты зимой промерзают и пучатся: по формуле СП 22.13330.2016 нормативная глубина промерзания суглинков около 1,7 м. Поэтому сваи берут длиной 2,5-3 м, ниже промерзания, а плиту делают на песчаной подушке, с утеплением и дренажом. В прайсах выше дренаж, утепление и вывоз грунта обычно не учтены, их добавляют в смету отдельно.

Лёгкому каркасному дому 8×8 м по прайсу свайной компании хватает 16 свай, это около 64 тыс. ₽ без обвязки. Газобетону и кирпичу сваи без расчёта ростверка не подходят: им нужна плита или лента, и счёт идёт на сотни тысяч рублей. Разница в фундаменте часто съедает экономию на стенах, поэтому материал выбирают вместе с основанием.

Газ и электричество

По программе догазификации газопровод до границы участка ИЖС в газифицированном населённом пункте подводят бесплатно, но дом должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Трубу по участку, ввод, счётчик, котёл и пусконаладку оплачивает собственник: по тюменским предложениям 2026 года это 100-300 тыс. ₽, при длинной и сложной трассе до 500 тыс. ₽.

Электричество до 15 кВт подключают по льготной ставке за киловатт, если до сетей не дальше 300 м в городе и 500 м в сельской местности. Федеральные правила держат ставку в рамках 5 000-10 000 ₽ за кВт с ежегодной индексацией, цифру на год утверждает регулятор Тюменской области.

Сложим всё для одноэтажного дома 100 м² из газобетона на монолитной плите, с газом, скважиной и септиком.

Получается около 8,9-10 млн ₽ без материалов чистовой отделки. Значит, к цене из каталога стоит добавить ещё 13-28 %. У каркасного дома на сваях фундамент дешевле, и надбавка меньше. Если газа на улице нет, отопление придётся строить на электричестве, и тогда может понадобиться мощность больше 15 кВт по другой ставке.

Самые дорогие ошибки в бюджете дома связаны не со стенами, а с тем, что под ними и вокруг них.

Все эти вопросы закрывает расчёт под ваш участок: какой там грунт, далеко ли газ и опора ЛЭП, какой фундамент нужен выбранному проекту. Строитель-партнёр посчитает такую смету бесплатно: оставьте заявку в форме «Смета под ваш участок» внизу страницы.

1. Простая форма. Прямоугольный дом под двускатной крышей дешевле дома с эркерами, выступами и сложной кровлей: меньше углов, ендов и подрезки материала.
2. Второй этаж или мансарда. На доме 150 м² из газобетона мансарда экономит около 0,8 млн ₽, второй этаж около 1,75 млн ₽.
3. Площадь по делу. В газобетонном доме 120 м² под ключ каждые 10 м² стоят около 0,74 млн ₽. Кухня-гостиная вместо отдельной столовой и короткий коридор дают эту экономию без потери комфорта.
4. Материал под грунт. На пучинистом участке каркас на сваях выигрывает сразу на двух статьях: метр под ключ 55 000 ₽ против 66 000 ₽ у газобетона и фундамент без плиты.
5. Недорогой фасад. Сайдинг и имитация бруса по обрешётке дешевле облицовочного кирпича и клинкерной плитки. Поменять облицовку позже можно, переделать стену нельзя.
6. Готовый проект. Проект из каталога уже посчитан, и смету по нему строитель делает быстро. Индивидуальный дом проектируют с нуля, это отдельные деньги и месяцы.
7. Где не экономить. Геология, фундамент, утепление, кровля и электрика. Отопительный сезон в Тюмени длится 223 суток, и недоутеплённая стена переплачивает за отопление каждую зиму.

Компактные проекты с самой низкой ценой собраны в подборке бюджетные дома.

Семейная ипотека на строительство частного дома после 1 октября 2026 года осталась под 6 % при любом числе детей. Льготный лимит 6 млн ₽ при одном ребёнке, 8 млн ₽ при двух, 10 млн ₽ при трёх и более, взнос от 20 %. Деньги идут через эскроу-счёт по закону № 186-ФЗ: строитель получает их после регистрации дома.

Для бюджета отсюда два вывода. Первый: смета для банка должна быть полной, с фундаментом и сетями. Второй: при цене дома 9-10 млн ₽ и одном ребёнке кредит после взноса 20 % превысит лимит, и часть суммы пойдёт по рыночной ставке или из своих денег. Условия и расчёт платежа на странице семейная ипотека на строительство дома.

1. Посмотрите цены за м² по всем материалам на странице стоимость строительства дома и выберите 2-3 материала.
2. Подберите проекты в своём бюджете, например в подборке дома до 5 млн ₽. На карточке видны цены всех комплектаций.
3. Узнайте, проходит ли газ по улице и где ближайшая опора ЛЭП. В Тюменском районе это часто решает, во что обойдутся сети.
4. Спросите соседей или строителя о грунте и воде на участке, а перед фундаментом закажите геологию.
5. Отправьте проект и адрес участка. Строитель-партнёр бесплатно посчитает фундамент, сети и смету по этапам.